En el duodécimo programa de “Cómo Pensamos el Hábitat”, ciclo de entrevistas en vivo de la asociación civil Madre Tierra, conversamos con Gervasio Muñoz, integrante de Inquilinos Agrupados y presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, sobre la flamante Ley de Alquileres.
Historia de una lucha colectiva
“La construcción y aprobación de la Ley de Alquileres es, más que un punto de llegada, un punto de inicio. Los que militamos en organizaciones de inquilinxs somos hijos de un proceso que se dio durante el kirchnerismo, referido a una recuperación económica junto a una desregulación del mercado inmobiliario. Esa combinación de unos sectores medios, medios/bajos, que podían mudarse por primera vez pagando un alquiler, porque tenían un salario que se los permitía, y por otro lado, un mercado inmobiliario que los condicionaba cada vez más. Comienza entonces la participación política de un sector, que se había organizado en situaciones históricas particulares de la Argentina, como la huelga de inquilinas en 1907 o el movimiento de inquilinos peronistas en la década de 1970, muchos de ellos desaparecidos durante la dictadura.
Haciendo un poco de historia, encontramos que después de la dictadura, en un proceso de dolarización de la vivienda, con un mercado inmobiliario des regulado, el sueño de la vivienda se transforma en la aspiración a ser dueño/a de una casa y no de habitar en forma justa. Era una aspiración individual y meritocrática para quien tenía acceso a un crédito, a una herencia. El acceso a la vivienda se veía como un derecho y una pelea individual. A fines del kirchnerismo, 2014/2015, empezamos a plantearnos que una de las formas de habitar el mundo y conquistar el derecho a la vivienda, era ponerle freno al avance del mercado inmobiliario y hacerlo de forma colectiva. Comenzamos a organizarnos, escribimos un proyecto de ley, que nunca pensamos que se iba a votar, pero a medida que fue construyéndose, la lucha de la militancia, se acercaba más al horizonte, a pesar de los conflictos. No sólo alcanzó una ley, sino que logró una herramienta de construcción de organización de inquilinxs en casi todo el país. Se constituye entonces la Federación
Principales ejes de la Ley
“Ya fue un logro que se haya tratado el tema de alquileres en el Congreso. Desde 1984 no se había discutido, a pesar de los proyectos presentados, que nunca pasaron de su tratamiento en comisión. Esta Ley equilibra la balanza tan desigual entre inquilinos y el mercado inmobiliario.
Respecto al articulado, los puntos más importantes son:
-Se extiende el plazo de alquiler a tres años.
-Actualización del precio según un índice promedio entre inflación, que le interesa al propietario, y salario, que le interesa al inquilino. Este punto es importante porque ya no es el mercado inmobiliario el que decide sobre el tema de precio.
-La actualización de precio es anual.
-El depósito equivale a un mes de alquiler y se devuelve actualizado una vez finalizado el contrato.
-El propietario debe avisar tres meses antes de finalizar el contrato, si renueva y en qué condiciones.
-El propietario debe registrar el contrato en AFIP. Esta medida, no sólo implica el pago de impuestos, sino que brinda al Estado información acerca de quiénes alquilan y en qué condiciones. También le permitirá tener políticas más acertadas hacia el sector.
-Si hay dos contratos consecutivos por tres meses, tiene validez por tres años y se considera que es para vivienda familiar.
-Fuerte regulación de las expensas. El propietario deberá pagar lo que le corresponde por derecho y obligación, de modo que no recaiga todo sobre el inquilino.
-Se prohíbe la utilización de pagarés.
-Los impuestos que gravan la propiedad quedan a cargo de los propietarios. Con el avance del mercado se había naturalizado que lo pagaban los inquilinos, a pesar de que históricamente no había sido así.
-El propietario está obligado a entregar factura, caso contrario puede ser denunciado en la AFIP.
Esta ley implica una modificación del Código Civil y Comercial, por lo cual su incumplimiento, por parte de cualquiera de los actores, locador, locatario, inmobiliaria, es materia de la justicia y de los fueros civiles.
Es importante defender esta Ley que implica una regulación del mercado inmobiliario, ante el discurso que amenaza con la suba del precio del alquiler o la quita de las propiedades del mercado. Hubo regulaciones en el pasado: en el gobierno de Yrigoyen se retrotajo el precio y en el de Perón se congeló y en ninguno de los dos casos se concretaron esas amenazas. Por el contrario, cuanto más regulado estuvo el mercado inmobiliario, más fácil fue para un trabajador comprarse una vivienda”.
Nuevos desafíos
“La clase política debe discutir hoy temas pendientes desde la dictadura con Martínez de Hoz, como la dolarización de la vivienda, la des regularización del precio, el beneficio a las constructoras de no pagar impuestos argumentando que van a poder vender más barato.
El Estado debe ponerse al frente de una campaña de comunicación, explicando cómo se va a alquilar a partir de julio, que la ley entra en vigencia, ya que es un escenario muy nuevo para los inquilinxs.
Los gobiernos nacional, provinciales y municipales deben estar a la altura de las circunstancias y ser capaces de garantizar el cumplimiento de las leyes del acceso a la vivienda. Estamos en una coyuntura muy difícil y se necesita un Estado presente e inteligente, y también funcionarios sensibles, porque una de las formas de lograr más igualdad es garantizando el derecho a la vivienda.
Hoy un/a trabajador/a del sector medio o medio bajo no puede comprar una vivienda con su salario. Tiene que alquilar. Y a la vez es el que financia al que vive de rentas, y que cada vez tiene más propiedades. Por eso sería importante la construcción de viviendas públicas para alquiler, la compra por parte del Estado de viviendas privadas para alquiler y el desarrollo de herramientas para el cumplimiento de las leyes de acceso a la vivienda.
Desde las organizaciones debemos ponernos un objetivo: lograr el cumplimiento de la Ley y alcanzar la unidad de todas las organizaciones que militamos el acceso a la vivienda. Los nueve millones de inquilinos del país tenemos que tomar conciencia que el derecho a la vivienda es una conquista colectiva. Otro desafío es plantearnos la necesidad de una Ley Nacional de Vivienda Integral, consensuada por todas las organizaciones: centrales de trabajadores, movimientos sociales, sindicatos.
La Ley de alquileres ha sido un logro importante pero, como decíamos al comienzo, no es un punto de llegada sino un punto de partida para alcanzar nuevos horizontes”.
Cómo Pensamos el Hábitat
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